第4章 房地产项目规划设计及管理后评价

4.1 项目规划设计及管理概述

4.1.1 规划设计流程及内容

从项目设计流程上看，《建筑工程设计文件编制深度规定》（2008年版）规定：民用建筑一般应分为方案设计（conceptual design）、初步设计（preliminary design）和施工图设计（working drawings design）三个阶段；对于技术要求简单的民用建筑工程，经相关主管部门同意或当地政府相关部门规定无须报审的，可在方案设计审批后直接进入施工图设计阶段。从设计内容上看，设计阶段主要包括设计说明、总平面设计、建筑平面设计、建筑立面设计、结构设计、电气设计、给排水设计、暖通设计、燃气设计、消防设计、智能系统设计、景观设计以及室内设计等，而各阶段对设计内容以及设计深度的要求有所差异（如图4-1所示）。

1．规划设计流程及深度

（1）方案设计内容与深度。方案设计是在投资决策之后，由设计单位对可行性研究提出意见和问题，经与业主协商认可后提出的具体开展建设的设计文件。方案设计一般包括设计说明文件、技术经济指标、总平面及功能分析图以及实施该方案的造价估价票。

方案设计文件包括：

①设计说明书，包括各专业设计说明及投资估算等内容；

②总平面图及建筑设计图纸；

③设计委托或合同中规定的透视图、鸟瞰图、模型等。方案设计的内容和深度应该满足办理工程建设项目审批、规划、土地、环保等有关手续和编制初步设计文件的需要。

此外，当项目是较复杂的城市综合体，成为创新性较复杂的房地产项目时，在方案设计前还会进行概念方案设计。概念性方案设计宜采用公开招标形式，邀请境内外设计院共同竞标，以在产品上有突破，有亮点。

（2）初步设计内容与深度。初步设计是对方案设计的进一步深化。在项目可行性研究报告经过审查，业主已经获得可行性研究报告批准文件，并已取得规划局提供的规划设计条件通知书，便可开展初步设计。

初步设计文件包括：

①设计说明书，包括设计总说明、各专业设计说明；

②有关专业的设计图纸；

③主要设备或材料表；

④工程概算书；

⑤有关专业计算书。

初步设计阶段应该确定：总体设计原则、项目功能、工程标准、设计方案和建设投资方案。

（3）扩初设计内容与深度

扩初设计是在相关部门审批后的基础上，进价进一步设计。深化总图设计，将所有的水、电、煤等配套、门卫等均在总图上标识；还需对结构进行优化，将基础上部等结构形式确定下来。

总之，扩初设计要满足建设方、政府相关部门及水、电、煤等专业配套部门的审批要求。

（4）施工图设计内容与深度。施工图设计是提供项目工程施工时所必须的详细图样，用于指导施工。当业主已经取得经上级机关或主管部门对初步设计的审核批准书、批准的年度建设计划和规划行政主管部门核发的施工图设计条件通知书；初步设计审查时提出的重大问题都已经解决；施工图阶段勘察及地形测绘图已经完成；外部协作条件，水、电、交通运输、征地等协议已经签订或基本落实；主要设备订货基本落实，设备总装图、基础图资料已经齐全，便可开展施工图设计工作。

施工图设计的主要内容包括：工程施工、设备安装所需的全部图纸，重要施工、安装部位和生产环节的施工操作说明；施工图设计说明；预算书和设备、材料明细表。施工图的设计应满足设备材料的安排、非标准设备和结构件的加工制作、编制施工图预算，并作为工程招标、工程结算的依据；施工组织设计的编制，应满足设备安装和土建施工的需要。总之，施工图既要合规性，也要合理性，应满足土建和设备及室外工程的施工安装需要。施工图设计一般具有严格的控制流程，详见表4-1。

2．规划设计内容及要求

（1）总平面设计。总平面设计是方案设计最为关键的内容，包括总平面布局、功能布置、交通组织设计、公建配套以及商业配套布置等。

（2）建筑平面与立面设计。建筑平面设计主要包括单个房间平面设计和平面组合设计。单个房间平面设计内容包括房间面积、房间形状、房间尺寸的确定，以及房间的门窗设置、交通联系设计等；平面组合设计内容包括框架结构、空间结构等。建筑立面设计直接影响建筑整体的风格、建筑与外界的交流以及建筑的价值感，其内容包括立面造型、立面风格、整体尺寸、材料与色彩、细部造型等。

（3）结构设计。建筑结构包括上部结构设计和基础设计。上部结构设计的主要内容包括确定结构体系、结构主要材料、结构平面布置、初步选用材料类型及强度等级、结构荷载计算及各种荷载作用下结构的内力分析、荷载效应组合、构建的截面设计等。基础设计的主要内容包括基础形式和材料强度等级的确定；基础底面积的确定及地基承载力验算；基础内力计算及配筋计算；必要的构造措施等。

（4）专业设计。专业设计主要包括电气设计、给排水设计、暖通设计、燃气设计、消防设计、环保设计和节能设计等。目前，我国已对建筑的各项专业设计制定了相对完整的设计标准或设计规范，例如，关于消防设计的标准规范包括《建筑设计防火规程》（GB 50016—2010）《气体灭火系统设计规范》《火灾自动报警系统设计规范》（GB 50116—2008）《建筑内部装修防火规范》《建筑防雷设计规范》（GB 50057—2010）等；电气设计标准包括《建筑照明设计标准》（GB 50034—2004）《民用建筑电气设计规范》（JGJ16—2008）《低压配电设计规范》（GB 50054—2011）《建筑电气安装工程质量检验评定准标》（GBK303）等。

（5）景观设计。项目的景观设计是按照特定的思想内涵、审美取向和社会功能对项目所在地块的景观结构和形态进行配置与布局，景观设计可实现对项目价值的进一步挖掘与延伸。一般来说，景观设计的内容主要包括景观平面布置、灯光布置、植物布置、材料选用、关键景观节点设置等。此外，景观设计还十分强调与周边建筑物的协调关系。

（6）室内设计。室内设计是根据建筑物的使用性质、所处环境和相应标准，在建筑构件限定的内部空间中科学运用物质和技术手段，按照美学原理创造满足人们物质与精神需求为目的而进行的环境设计。室内设计一般要满足功能性、安全性、可行性、美观性和经济性等原则。室内设计主要包括室内空间设计（室内空间界面、室内空间分隔、室内空间处理等）、室内造型、室内照明、室内色彩、室内材料以及室内陈设艺术设计等。

4.1.2 项目设计管理内容及要点

设计管理是对项目设计全过程进行专业的、系统的管理，对项目的成功具有决定性的作用。例如，设计是项目造价的关键因素，75%以上的造价节约和控制效果来自项目开始的设计阶段。设计管理要确保项目的安全、可靠，提高适用性、经济性，增强与环境的协调性与时代性。一般来说，项目设计管理的主要内容包括设计进度管理、设计成本管理、设计变更管理和设计协调管理，下面将对这四部分内容进行阐述。

1．设计进度管理

设计进度管理主要是审核设计单位提交的设计进度管理计划和详细的出图计划，并在计划执行过程中对设计进度实施动态监测，以确保设计文件能按时提交。一般来说，需要构建设计阶段的进度管理目标体系，该体系主要分为以下几个方面：

①确定项目设计进度管理总目标，主要依据有建设工程总进度目标对设计周期的要求、设计周期定额、类似工程项目的设计进度，以及工程项目技术先进程度等；

②确定分阶段目标，主要包括设计准备、初步设计、技术设计、施工图设计等阶段；

③确定分专业目标，如可以将施工图设计进度目标分解为基础设计进度目标、结构设计进度目标、装饰设计进度目标，以及安装图设计进度目标等。

建设工程设计工作属于多专业协作配合的智力劳动，影响工程设计进度的因素很多，归纳起来主要有以下几个方面：建设意图及要求改变的影响、设计审批时间的影响、设计各专业之间协调配合的影响、工程变更的影响，以及材料代用、设备选用失误的影响等。无论是开发公司还是设计单位，都应该采用相应的措施对以上的影响因素进行控制，具体的控制措施主要包括以下几项。

①编制的各设计进度计划应满足项目总进度计划的要求。

②审查设计单位所编制的进度计划的合理性和可行性；通过合同对各设计单位的方案设计、初步设计、施工图设计，以及设计修改等的设计进度进行协调和控制。

③根据工程项目进度，协调控制各个设计单位之间进度的衔接配合。

④控制工程项目采购环节，使设计所需的技术资料能及时提供。

⑤控制设计报批和市政配套环节；应考虑设计评审、设计文件报批和配套征询的时间及建设方的确认周期，以满足设计进度符合总体进度的要求。

⑥为避免审图过程出现较大的反复，影响施工图交付时间，项目管理应建议审图单位在扩初设计阶段就介入工作。

⑦如建设单位的建设意图及需求有重大改变时，应获得建设单位的书面确认，进度计划应该是动态的。

⑧应依据合同督促设计单位进行施工现场设计配合，及时解决施工中的设计问题，尽量避免设计变更对进度带来的影响。

⑨使政府、建设方的审批时间与设计穿叉搭接。

2．设计成本管理

设计阶段是成本管理最为关键的阶段，据相关统计数据表明，可行性研究和设计阶段的费用虽然只占工程费用的1%～83%左右，但对工程造价的影响达75%以上；施工图设计对造价的影响程度为35%左右；设计单位的选择、规划形态、户型与空间形式的设计策略，以及材料的选用等都与成本密不可分。因此，加强设计阶段的成本管理具有十分重要的意义。

从流程上看，设计阶段的成本管理主要是对投资估算、初步设计概算以及施工图预算的审核与控制，基本控制目标是：初步设计概算不超过可行性研究报告中的总投资估算；施工图预算不超过初步设计概算；施工配合过程中，设计变更引起的预算改变不超过批准的总投资额。

方案设计阶段成本管理流程及内容：业主首先确定投资目标；然后，将投资限额下达给方案设计单位；当投资估算编制完成后，业主应对投资估算进行审查；编制单位需要综合审查结果对投资估算进行调整，如果调整后的估算不满足投资限额，设计单位需要调整设计标准和内容，然后再递交编制单位调整投资估算；最后，业主确定调整后的投资估算，并将其作为项目的投资管理目标（如图4-2所示）。

初步设计阶段成本管理流程及内容：业主向设计院下达投资限额（投资估算），设计单位根据要求编制设计概算；业主对递交完成的设计概算进行审查；设计单位需要综合审查结果对设计概算进行调整，如果概算不满足投资限额（投资估算），要求设计单位查找原因，修改设计；设计修改完成后重复以上编制、审查、调整的过程，直到设计该款控制在投资限额内为止；最后，业主确定调整后的设计概算，将其作为下阶段投资控制最重要的计划书（如图4-3所示）。

施工图设计阶段成本管理流程及内容：业主向施工图预算编制单位下达要求，要求其编制预算时与概算子目一一对应，并加以细化，对于施工图设计中不明确或未做深化设计部分，金额可暂时按照概算金额处理；当施工图预算编制完成后，业主对其进行审查；编制单位根据审查结果调整预算，如预算仍不满足投资限额，要求设计单位查找原因，修改设计；设计修改完成后重复以上编制、审查、调整的过程，指导施工图预算控制在设计概算的范围内为止；最后，业主确认调整后的施工图预算（如图4-4所示）。

从方法上看，限额设计和优化设计是设计阶段成本管理的有效措施。限额设计是指按批准的投资额控制总体工程造价的设计。限额设计一般要针对不同的对象进行分类实施，具体对象包括：整个建设项目、单项工程、单位工程和分部分项工程。在不同的设计阶段应选用不同的控制对象：在方案设计阶段和初步设计阶段应以建设项目和单项工程为对象实行限额设计；在施工图设计阶段应以单位工程和分部分项工程为对象。此外，限额设计的目标应该具有合理性，目标过低或过高，都会使限额设计失去应有的价值。优化设计方面，在满足项目主体鲜明、形象美观、充分展示设计理念的前提下，要充分考虑功能完善、简洁耐用、运行可靠、经济合理等住房使用和经济要求，按需要进行优化设计。对于建筑工程、装饰工程、空调工程、动力工程等，应重点使用方案优化和方案比选方法，从而在满足设计形象和使用功能的前提下，尽可能降低工程造价。优化设计应贯穿整个设计过程和设计的各个专业，建设项目参与各方均有义务提出工程优化设计建议。

3．设计变更管理

设计阶段的变更，从广义的方面来说是由政府、建设方、设计咨询单位等根据主客观条件的变化，对工程的设计要求、设计内容作出的调整和改变；从狭义的方面来说是设计部门对原设计图纸和设计文件中所表达的设计标准、状态的改变和修改。设计变更产生的原因很多，包括修改工艺技术、设备改变、增减工程内容、改变使用功能、设计错误与遗漏、合理化建议、施工中产生的错误、使用的材料品种的改变、工程地质勘察资料不准确而引起的修改等。设计变更可能由建设单位、设计单位、施工单位或监理单位中的任何一个或几个单位共同提出。由于设计变更是工程变更的一部分，关系到工程项目进度、质量和投资的控制，因此，必须加强设计变更管理。

此外，图纸变更管理流程如下：设计方以书面形式提供图纸变更的理由，并应随图纸提供设计修改通知单或技术核定单；其次，业主签收图纸，按照收图管理办法执行；最后，向各相关单位发送图纸变更通知说明。

（1）设计变更管理内容主要如下：

①应对设计变更进行技术经济比较，严格控制设计变更。

②对影响造价的重大设计变更，需进行多方人员参加的技术经济论证，在获得有关管理部门批准后方可进行。

③设计变更费用一般应控制在建设安装工程总造价的5%以内，由设计变更产生的新增投资额不得超过基本预备费的1/3。

④施工单位除了按照合同规定和设计要求进行正常工程施工外，还可以利用招标时发现的招标文件、设计图纸中的缺陷以及投标技巧，通过设计变更达到增加利润的目的。

⑤在变更管理中要注意收集和保存所有的过程资料、决策资料，对可能引起费用、工期变化甚至索赔的要提前向建设方作出报告，并记录在案。

（2）设计变更管理流程。（如图4-5所示）

4．设计协调管理

由于项目设计与开发商（项目公司）、设计单位、施工单位、监理单位等多个主体相关，因此，开发商应做好设计的协调管理。例如，开发商需组织好设计交底与图纸会审工作，设计交底与图纸会审应在施工前完成，由开发商（项目公司）组织设计、施工、监理等多家单位参加；再如，开发商（项目公司）要组织设计单位配合施工，一方面处理施工过程中发生的设计问题，解决施工单位等提出的质量问题，另一方面处理设计变更和预算修改。