2.7 房地产项目后评价体系

2.7.1 房地产项目后评价内容体系

本书基于项目全寿命周期理论明确“对谁评价”，即评价对象；基于一般建设项目的后评价层级体系优化明确“评价什么”，即评价要素和评价准则，从而完成房地产后评价内容体系的创新构建。具体来说，就是对投资决策及管理、规划设计及管理、进度管理、成本管理、质量与安全管理、招标与合同管理、项目营销及管理、项目财务及管理以及产品综合质量9个对象，在目标、技术、经济、管理和可持续方面的表现进行综合评价（如图2-5所示）。

1．投资决策及管理后评价

投资决策管理后评价主要是对前期投资决策目标设定的合理性与偏离度、决策分析的科学性、决策机制的合理性进行评价。具体来说，通过查阅项目可研报告、策划报告以及项目总结报告等，将前期确定的项目定位、经济技术指标、进度计划、财务情况等指标与实际情况进行对比分析，评价这些目标实现的偏离度，并分析偏离原因；通过参考《建设项目经济评价方法与参数》等规范，评价决策分析的科学性；通过对决策制度、决策流程、决策执行与反馈情况的分析，评价决策机制的合理性。

2．规划设计及管理后评价

项目规划设计后评价主要对设计成果与设计管理进行评价。具体来说，通过将建筑方案与市场同类产品的对比分析，并将住宅户型、户室以及面积等经济指标与市场分析发展报告作对比。结合市场的实际反馈，评价项目总平面设计、建筑设计、景观设计与室内设计的竞争力与附加值；通过对施工图设计若干影响经济性的指标与市场同类产品的对比分析，以及对审图结果的考察，评价施工图设计的经济性与变更程度；通过对设计管理制度的查阅，以及相关人员的访谈，评价设计进度管理、设计成本管理、设计变更管理以及设计协调管理的制度的完备性及合理性。

3．进度管理后评价

项目进度管理后评价主要对进度目标、进度计划编制及进度管理措施进行评价。具体来说，通过对项目整体进度计划与施工进度计划的分析，评价各进度关键节点目标设定的明确性及可行性，以及实际进度水平与目标的偏差程度及偏差合理性；通过对项目进度计划的分析，评价项目进度计划的内容完整性和工作时间估算的合理性；通过对项目进度管理措施及制度、工程例会纪要等文的查阅，以及相关人员的访谈，评价项目进度组织措施、管理措施、经济措施和技术措施的完备性及合理性。

4．成本管理后评价

项目成本管理后评价主要对成本目标、成本计划编制以及成本管理措施进行评价。具体来说，通过对工程重要的四算（估算、概算、预算与结算）的对比分析，评价项目成本管理目标的明确性与可行性，以及实际成本与目标的偏差程度；通过对成本计划的查阅与分析，分析计划制订、执行及控制的合理性；通过对成本管理措施的查阅，评价成本的组织措施、技术措施、经济措施和合同措施的完备性及合理性。

5．质量与安全管理后评价

项目质量与安全管理后评价主要对项目施工质量管理和安全管理的成效以及制度合理性进行评价。具体来说，基于质量管理的4M1E理论，评价项目的组织与人员质量、工程材料质量、机械设备质量、施工方法与工艺质量以及工程环境质量的优劣性，评价质量管理制度的合理性；通过测算质量合格状况指标（质量优良品率、工程合格率、实际返工损失率）和交房1年内报修状况指标（交房1年内裂缝、渗漏、沉降情况），评价工程总体质量的优劣性；通过查阅项目安全管理制度、安全事故统计结果、《施工企业安全生产评分表》等资料，评价项目安全工地达标情况以及安全管理制度的合理性。

6．招标与合同管理后评价

项目招标与合同管理后评价主要对项目招标计划与过程，合同条款与风险、合同执行以及合同管理制度进行评价。招标管理方面：通过查阅项目勘察、设计、施工、监理等招标文件，评价各项招标计划与工程进度的匹配程度以及战略合作模式的应用情况；通过查阅各项招标文件、招标管理办法等，评价招标、评标与定标文件的完备性，招标流程的完备性以及承包商选择的合理性。合同管理方面：通过查阅设计、施工、监理等合同文件、补充合同等材料，评价标准合同使用情况、非标准化合同条款的合理性与完备性，以及合同风险可控性；通过查阅项目合同履行情况说明、非标准化合同会签文件、审价报告、决算书等文件，评价非标准化合同会签执行情况、合同履行率及补充协议履行率、合同异常及索赔情况的优劣性和合理性；通过查阅项目合同管理制度，评价合同管理制度的完备性。

7．项目营销后评价

项目营销后评价主要对营销策略、营销计划、营销业绩和营销管理进行评价。可以通过对营销策划、营销总结报告等资料的分析，评价项目产品策略、渠道策略（主要是代理商管理）、价格策略和促销策略的合理性及执行情况；通过查阅营销计划的相关资料，评价计划制订步骤和内容的完备性，计划执行与控制的合理性；通过计划与实际的对比分析，评价销售收入、销售速度以及销售经济效率等反映销售业绩指标的实现度，并对偏差原因及过程中的应对措施进行深入分析；通过对项目相关的客户关系管理制度与措施的调研，评价客户关系管理的完备性与合理性。

8．项目财务后评价

项目财务后评价主要对项目的盈利能力、资金平衡能力、融资能力、税务筹划能力以及财务管理制度进行评价。具体来说，通过对比项目盈利能力指标与项目目标及行业水平的偏离程度，评价项目的实际盈利水平；通过对项目现金流程的分析，考察资金持续性和对需求的满足程度；通过对项目融资方式及结果的分析，考察其融资能力（融资渠道的可靠性、融资成本情况等）；通过对项目税务筹划方式的分析，考察其税务筹划能力（节税技术、节税额度等）；通过对财务管理制度的分析，考察预算管理、筹资管理、资金运用管理等财务制度的合理性。

9．产品综合质量后评价

产品综合质量后评价主要是在项目竣工交付1～2年后，基于业主满意度以及专家认可度的视角对居住小区与住宅单体综合质量进行评价。可以通过调查问卷的方式，一方面评价业主与专家对居住的小区的布局、配套设施、环境景观、物业管理以及品牌形象的满意度和认可度；另一方面评价业主及专家对住宅单体的适用性能、安全性能、耐久性能以及绿色性能的满意度和认可度。

此外，房地产项目后评价不同于一般的方案选优，只需得到综合评价结果即可。项目后评价的一大重要价值在于通过对评价结果的深入分析，进一步挖掘该项目的具体经验与问题，在成因分析的基础上，提出有益的建议，从而为后续项目的高效运营以及相关制度的完善提供借鉴。因此，房地产项目后评价成果除了基于后评价指标体系的综合评价结果外，还应包括该项目的经验总结、问题分析及相关建议。

2.7.2 房地产项目后评价指标体系

根据AHP模型可将房地产项目后评价指标体系设置为3个层次：一级指标层A～I，二级指标层A1～Ii，以及三级指标层A11～Iij（如图2-6所示）。

一级指标层：基于项目全寿命周期理论以及全过程评价的基本理念，将房地产项目后评价的9个后评价对象，即A投资决策及管理、B规划设计及管理、C进度管理、D成本管理、E质量与安全管理、F招标与合同管理、G项目营销及管理、H项目财务及管理以及I产品综合质量组成一级指标层。

二级指标层：由房地产项目后评价体系可知，项目后评价需要对各评价对象的目标、技术、经济、管理以及可持续等要素进行评价，基于各评价对象的特点，可设置相应的二级指标。

三级指标层：根据二级指标的核心内容，可设置相应的三级指标。例如，设计管理为规划设计及管理后评价中的二级指标，基于设计管理的主要内容，可将三级指标分别设为设计进度管理、设计成本管理、设计变更管理和设计协调管理。