序言

房地产作为人类生存必不可少的一项财产，其性质在现代社会发展的过程中日益复杂化。作为调整房地产这一特定客体法律关系规范的房地产法，不仅调整房地产领域平等主体之间房地产交易、房地产权属等诸多法律关系，具有解决与土地或房屋有关的权利冲突、维护房地产市场经济平稳发展的功能；与此同时，亦调整着土地利用、房屋规划，以及房地产市场秩序等法律关系，且兼具保障弱势群体生存和发展的住房需求之功能。

房地产法的基本原则应体现民法的基本原则，盖因房地产法作为民法之下位法必然当以民法作为立法依据，与民法保持内在的协调；此外，亦应体现社会法的基本原则。房地产法调整土地利用、房屋规划，以及房地产市场秩序等法律关系，关系到人的生存权、发展权，以及社会的稳定，不能完全以私法上意思自治为基础的法律来控制，政府有必要对房地产业予以适当的宏观调控，采取社会保障等措施以满足弱势群体生存和发展的住房需求，以求得社会秩序的稳定与和谐发展，维护社会公共利益。房地产法的基本原则作为贯彻实施房地产法律规范应遵循的普遍准则，是房地产法律规则的指导思想，亦是立法者在房地产领域所奉行的政策之体现。故此，对房地产法基本原则的梳理与阐释是研究房地产法领域内诸多法律问题的前提。

当下，诸多房地产法律问题日益突显，房地产交易领域相关利益主体的权利冲突时有发生。特别是预售商品房之上负载的主体众多、法律关系尤为复杂，权利主体之间冲突频仍。因而从各权利主体所享有的权利性质出发，当在厘清各权利主体权利类型的基础上，确定各主体之间的权利顺位关系，妥善处理预售商品房主体之间的权利冲突，以保障其依法享有的房地产权利，维护交易安全。

住房需求具有社会普遍性，对于其中部分中低收入的住房困难者，政府当以适宜方式给予保障，在住房保障层次上进行良好的衔接，形成可持续性的住房保障供应链，这对于维护特殊群体的房地产权利具有重要意义。目前北京、天津等直辖市均已对公共租赁房、廉租住房，以及限价商品房等制度进行了探索和实践，但在实际操作中尚存在诸多制约因素。故住房保障功能的落实亟须具体的制度和规范来实现，形成一套立体的、多元的、开放式的制度体系，乃健全我国住房保障体系、实现居民住房权、完善社会保障功能的出路。

随着社会需求日益提升，房地产在居住功能之外利用形式呈多元化趋势，如出现房屋分时利用与住房反向抵押等新型房产利用形态。任何新制度的引进与推行均非一蹴而就，尚需经过吸收与发展、本土化与国际化并存的辩证发展过程，唯有选择性的借鉴域外成功经验，在研究域外模式的基础上，结合国内地区实践经验，建构可具操作性的制度框架与规范的运行体系，方能突破推行房屋分时利用与住房反向抵押之现行障碍，实现新型房产利用模式的良性运行。

此外，本书对房地产法发展趋势进行了立法展望。目前，个人住房房产税已由试点转为推进房产税立法，个人住房房产税法律体系的建立是统一房地产税法律的必然需求。制定具有明确性、可行性、稳定性的法律规则使其在现实中有法可依，已成为个人住房房产税立法亟待解决的问题。

伴随房地产经济发展新型权利不断产生，采光权与居住权纠纷在司法实践中纠纷日益增多，亟须相应的法律规范予以调整和约束。立法和法律权利是当下生活的一般反应，与社会发展同步，并非静态而固定。法律大多都是经过不断的司法裁判过程方才具体化，从而形成具有规范性、可操作性的明确标准，许多法律规范事实上是借助裁判成为现行法的一部分。采光权与居住权通过诉诸法院而表达出来，又经由法院裁判生成一种新型权利。故此，新型权利的法定化已成为维护权益、解决纠纷、实现法律保护的迫切需求。

书稿的最终问世，实乃基于众多领导、师长、同仁的帮助。尤为感谢南开大学法学院博士生导师陈耀东教授一直以来的帮助与指导，在此谨表谢忱。本书在写作和出版过程中，本校几位硕士研究生郭号林、郭丽华、张莉莉、常宇璠、王梦、畅婷婷等同学不仅在资料搜集、整理等方面付出了辛苦，部分同学还共同撰写了其中内容，在此深表谢意。此外，知识产权出版社编辑为本书的体系架构、写作风格、观点内容等提出了很多中肯的修改建议，令本人受益匪浅，亦在此鸣谢。

由于本人学识有限，书中疏漏乃至错误与不妥定然难免，祈盼批评指正。

王者洁

2015年10月30日