第1版前言

纳税筹划是随着市场经济运行的规范化、法治化及公民依法纳税意识的提高而出现的。随着市场经济体制的不断完善，纳税筹划将具有更加广阔的发展前景。房地产开发企业要在激烈的市场竞争中立于不败之地，必须对筹资活动进行全方位、多层次的运筹。

合法或不违法地通过纳税筹划避税、节税、转税，规避或降低税负、增加收益和扩大市场竞争力，防范、降低纳税风险等高层次的代理活动已成为纳税人的共同需求。纳税筹划和其他财务管理决策一样，必须遵循成本效益原则，只有当筹划方案的所得大于支出时，该项纳税筹划才是成功的。

2009年，对全国房地产企业是个新的考验。为控制房地产价格过高、投资过热，国家密集下发宏观调控政策，4月底中央银行宣布加息，5月出台“国六条”。随后“国六条”细则、限制外资炒楼，乃至刚刚出台的强征个税的108号文件，一系列宏观调控政策及配套细则的出台，使房地产企业的纳税筹划更具有战略意义。

纳税筹划是近年来在我国发展迅速、方兴未艾的一个新兴领域。所谓“纳税筹划”，是指纳税人在不违反现行法律规定的前提下，通过对其应税行为的事前、事中进行合理筹措和安排，尽可能减少纳税的数额或者推迟纳税时间而取得税后利益最大化的经济行为。

纳税筹划作为一项专业性极强的经济活动，有着极其明显的特征：其一是超前性，即纳税筹划应当在事先进行，一旦业务已经发生，纳税义务已经形成，此时便已没有了筹划的空间；其二是预期性，即纳税筹划应当是在对未来将要发生的事项所作预测的基础上进行的事先规划；其三是全局性，即纳税筹划方案的选择可能影响企业最终的整体决策，而且纳税筹划由于其复杂性，往往需要企业的多个部门合作完成；其四是成本性，即纳税筹划需要付出资金成本、时间成本和机会成本，成本与回报的比值决定着某一纳税筹划方案的优劣；其五是专业性，即纳税筹划具有很强的专业要求，最好由专业机构、专业人士负责完成。

纳税筹划对于纳税人而言，具有相当重要的意义。因为企业所支付的各种税金，大多直接计入企业的经营成本中，尤其是企业所得税更直接减少了企业当年的利润，那么在企业总收入暂时无法大幅度增长的前提下，减少企业当年的成本支出无疑等同于直接增加企业的收益，这是每个纳税人都梦寐以求的结果。虽然纳税筹划可以直接给纳税人带来可观的收益，但是纳税人在进行筹划之时千万不能被一时的利益得失蒙蔽了双眼，做出不择手段的筹划行为。因为纳税筹划作为一项特殊的专业性经济活动，必须遵循一定之规——纳税筹划的原则：一是合法性原则，这是纳税筹划最为基础、最为根本的原则，即纳税筹划必须在法律许可的范围之内进行，法律是一切筹划行为的基准，这也是纳税筹划与偷税、漏税、抗税、骗税等违法行为最本质的区别；二是利益最大化原则，纳税人之所以千方百计地进行纳税筹划，其根本目的就是追求个人或企业的财富最大化、利益最大化，失去这一原动力，纳税筹划也就失去了最具有生命力的活力之源；三是可操作性原则，纳税筹划必须具备可操作性，否则，再好的方案也无法实施，而无法实施的方案仅具有理论价值，不具有现实意义。

近年来，我国房地产行业发展十分迅猛，已成为我国国民经济的重要支柱产业之一，同时该行业也是国税和地税的纳税大户之一。一家房地产开发企业开发一个项目所获得的收入规模相当大，其要上缴的各种税金也非常多，往往是少则上千万元，多则上亿元。房地产开发企业的纳税筹划活动目前虽然尚处于尝试阶段，但是作为纳税人的一种正当理财行为，很有必要对本企业的税收成本做出计划和安排，否则很可能“一着不慎，满盘皆输”。房地产开发企业的纳税筹划活动可以通过税务筹划顾问、注册税务师、注册会计师、税务律师及企业内部专业人员来开展，具体应当视企业的实际情况而定。但是，任何企业的纳税筹划实践，都始终应当围绕如何实现成本最小化进行。因此，作为企业内部财务管理人员，应当在精通业务，能够对税法及其相关法规进行合理而有效的理解、掌握和运用的基础上，尽己所能地为企业进行合理的纳税筹划。合格的企业财务人员必须具备法律、税收、会计、财务及金融等方面的专业知识，尤其要熟悉税法、会计法、公司法、合同法、证券法等有关法律规定，还应了解本企业的经营、投资、营销、会计处理、纳税历史等相关的业务流程，以便具有一定的统筹谋划的能力。

当今社会，纳税和企业经营、发展之间的关系越来越密切，依法纳税是纳税人的义务，而合法节税更应当是纳税人的权利。随着社会的发展和进步，我国的法制必将越来越趋向健全，国家税务部门的执法力度也必将越来越加强，这一切现实的情势都迫切需要房地产开发企业自身练好内功，正确树立纳税筹划的意识，一方面为企业提高经济效益；另一方面纳税人正确的纳税筹划活动也会促进国家税务部门相应地完善税制，堵塞税收法律、法规中的漏洞。同时，随着越来越多的纳税人树立正确的纳税筹划意识，偷税、漏税、抗税等不良社会现象必将逐渐减少直至最终消失，税务工作和纳税筹划必将共同迎来一个良性发展的美好明天。

房地产行业涉及的税收政策和税种比较多，在房地产购置环节，涉及契税、印花税及交易手续费；在房地产出售环节，涉及营业税、城市维护建设税和教育费附加、堤防费、地方教育发展费、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税及交易手续费；在房地产出租环节，涉及营业税、城市维护建设税和教育费附加、房产税、城镇土地使用税、企业所得税、个人所得税、印花税及交易手续费；在房地产持有环节，涉及房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、城市房地产税及土地增值税。由于篇幅有限，本书仅就营业税、土地增值税、企业所得税、个人所得税及有关税种进行论述，一些金额较小的税种没有涉及，请读者见谅。

本书由孙长举、赵德芳和翟继光合作完成，孙长举主要负责基本税收政策部分，赵德芳主要负责实务操作部分，翟继光主要负责节税筹划部分，全书由翟继光统稿和定稿。

作者

2010年3月1日